This agreement is made on [DATE] between:
("the Lessor")
("the Lessee")
A. The Lessor holds lease rights over land and building known as "Villa Besok", located at Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali ("the Property"), being approximately 500 m² forming part of SHM 5166/Kelurahan Kuta, pursuant to Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 16 dated 15 April 2008 (Notaris I Ketut Senjaya, Denpasar), valid until 15 April 2049.
B. The building holds IMB No. 010/2012 with the function of Pondok Wisata.
C. The Lessee has been managing and operating the Property as short-term accommodation and wishes to continue doing so under a formal lease arrangement.
The Lessor leases the Property to the Lessee, and the Lessee leases the Property from the Lessor, including the building and all fixtures.
The Lessee may use the Property to operate an accommodation business (pondok wisata), including short-term rental to guests, subject to obtaining and maintaining all required permits and registrations in the Lessee's own name.
This lease is effective from [START DATE] for one (1) year, ending on [END DATE].
This lease may be renewed for successive periods of one (1) year each, at the Lessor's sole discretion, by written agreement of both parties not less than thirty (30) days before the expiry of the then-current term.
The Lessee shall pay the Lessor monthly rent of Rp 40,000,000 (Empat Puluh Juta Rupiah).
Rent is payable monthly. Where the Lessee is unable to pay the full monthly rent due to seasonal fluctuations in occupancy or revenue, the shortfall shall accumulate as arrears. The Lessee shall make reasonable efforts to reduce any arrears during periods of higher revenue. The Lessor shall not demand immediate payment of accumulated arrears provided the Lessee is actively operating the Property and making reasonable efforts to reduce the outstanding balance.
Arrears on termination: Upon termination of this lease for any reason, any outstanding rent arrears are automatically forgiven in full. The Lessee bears no personal liability for accumulated arrears. This clause reflects the Lessor's acceptance of business risk in a seasonal tourism market, and the Lessee's commitment to bear all operating costs and business risk during the term of the lease.
The Lessee operates the accommodation business independently and in her own name. The Lessee is solely responsible for:
a. Obtaining and maintaining all business registrations, permits, and licenses (including NIB, Sertifikat Standar, and any tourism-related permits) in her own name;
b. Setting room rates and managing all bookings and guest relations;
c. Collecting all revenue and managing all business expenses;
d. Filing and paying all applicable taxes, including Pajak Hotel dan Restoran (PHR/PBJT) and income tax;
e. Employing or engaging any staff required for operations.
All business revenue belongs to the Lessee. The Lessor's sole entitlement is the monthly rent.
The Lessee maintains the Property in good condition at her own expense, ordinary wear and tear excepted. Structural repairs remain the Lessor's responsibility.
The Lessee shall not make structural alterations without the Lessor's prior written consent.
The Lessee shall obtain and maintain appropriate insurance for the accommodation business.
The Lessee indemnifies the Lessor against all claims, losses, and liabilities arising from the operation of the accommodation business.
This lease may be terminated:
a. By expiry of the term without renewal;
b. By mutual written agreement;
c. By the Lessor with 30 days written notice for material breach not remedied within 30 days of notice;
d. By the Lessee with 30 days written notice at any time;
e. Immediately by either party if the head lease between the Lessor and the landowner is terminated.
Upon termination, the Lessee shall vacate the premises and return the Property in good condition within 30 days. Any outstanding rent arrears are forgiven in accordance with Clause 4.
All business registrations, NIB, OTA accounts, and guest databases created by the Lessee are the property of the Lessee. Upon termination, the Lessee shall deactivate any listings associated with the Property.
This agreement is governed by the laws of the Republic of Indonesia. Disputes shall be resolved by musyawarah (deliberation) and, failing resolution within 30 days, by the Pengadilan Negeri Denpasar.
Signed by the parties on the date stated above:
Perjanjian ini dibuat pada tanggal [TANGGAL] antara:
("Yang Menyewakan")
("Penyewa")
A. Yang Menyewakan memiliki hak sewa atas tanah dan bangunan yang dikenal sebagai "Villa Besok", terletak di Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali ("Properti"), seluas kurang lebih 500 m² yang merupakan sebagian dari SHM 5166/Kelurahan Kuta, berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 16 tertanggal 15 April 2008 (Notaris I Ketut Senjaya, Denpasar), berlaku hingga 15 April 2049.
B. Bangunan tersebut memiliki IMB No. 010/2012 dengan fungsi Pondok Wisata.
C. Penyewa telah mengelola dan mengoperasikan Properti sebagai akomodasi jangka pendek dan bermaksud untuk melanjutkan kegiatan tersebut berdasarkan perjanjian sewa menyewa resmi.
Yang Menyewakan menyewakan Properti kepada Penyewa, dan Penyewa menyewa Properti dari Yang Menyewakan, termasuk bangunan beserta seluruh perlengkapan tetap yang ada.
Penyewa diperbolehkan menggunakan Properti untuk menjalankan usaha akomodasi (pondok wisata), termasuk penyewaan jangka pendek kepada tamu, dengan syarat memperoleh dan memelihara seluruh perizinan dan pendaftaran yang diperlukan atas nama Penyewa sendiri.
Perjanjian ini berlaku sejak tanggal [TANGGAL MULAI] untuk jangka waktu satu (1) tahun, berakhir pada tanggal [TANGGAL BERAKHIR].
Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu satu (1) tahun berikutnya, atas kebijakan Yang Menyewakan, dengan persetujuan tertulis kedua belah pihak selambat-lambatnya tiga puluh (30) hari sebelum berakhirnya jangka waktu yang sedang berjalan.
Penyewa wajib membayar kepada Yang Menyewakan uang sewa bulanan sebesar Rp 40.000.000 (Empat Puluh Juta Rupiah).
Uang sewa dibayarkan setiap bulan. Apabila Penyewa tidak dapat membayar penuh uang sewa bulanan karena fluktuasi musiman dalam tingkat hunian atau pendapatan, kekurangan tersebut akan terakumulasi sebagai tunggakan. Penyewa wajib melakukan upaya yang wajar untuk mengurangi tunggakan selama periode pendapatan yang lebih tinggi. Yang Menyewakan tidak akan menuntut pembayaran segera atas tunggakan yang terakumulasi selama Penyewa secara aktif mengoperasikan Properti dan melakukan upaya yang wajar untuk mengurangi saldo tunggakan.
Tunggakan pada saat pengakhiran: Pada saat pengakhiran perjanjian ini dengan alasan apapun, seluruh tunggakan sewa yang belum dibayar secara otomatis dibebaskan seluruhnya. Penyewa tidak menanggung tanggung jawab pribadi atas tunggakan yang terakumulasi. Klausul ini mencerminkan penerimaan risiko usaha oleh Yang Menyewakan dalam pasar pariwisata musiman, serta komitmen Penyewa untuk menanggung seluruh biaya operasional dan risiko usaha selama jangka waktu perjanjian.
Penyewa menjalankan usaha akomodasi secara mandiri dan atas nama Penyewa sendiri. Penyewa bertanggung jawab sepenuhnya untuk:
a. Memperoleh dan memelihara seluruh pendaftaran usaha, perizinan, dan lisensi (termasuk NIB, Sertifikat Standar, dan izin terkait pariwisata) atas namanya sendiri;
b. Menetapkan tarif kamar dan mengelola seluruh pemesanan dan hubungan tamu;
c. Menerima seluruh pendapatan dan mengelola seluruh pengeluaran usaha;
d. Melaporkan dan membayar seluruh pajak yang berlaku, termasuk Pajak Hotel dan Restoran (PHR/PBJT) dan pajak penghasilan;
e. Mempekerjakan atau menunjuk staf yang diperlukan untuk operasional.
Seluruh pendapatan usaha merupakan milik Penyewa. Hak Yang Menyewakan terbatas pada uang sewa bulanan.
Penyewa memelihara Properti dalam kondisi baik atas biaya Penyewa sendiri, dengan pengecualian keausan wajar. Perbaikan struktural tetap menjadi tanggung jawab Yang Menyewakan.
Penyewa tidak diperbolehkan melakukan perubahan struktural tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Yang Menyewakan.
Penyewa wajib memperoleh dan memelihara asuransi yang memadai untuk usaha akomodasi.
Penyewa membebaskan Yang Menyewakan dari seluruh tuntutan, kerugian, dan tanggung jawab yang timbul dari pengoperasian usaha akomodasi.
Perjanjian ini dapat diakhiri:
a. Dengan berakhirnya jangka waktu tanpa perpanjangan;
b. Dengan kesepakatan tertulis kedua belah pihak;
c. Oleh Yang Menyewakan dengan pemberitahuan tertulis 30 hari untuk pelanggaran material yang tidak diperbaiki dalam 30 hari setelah pemberitahuan;
d. Oleh Penyewa dengan pemberitahuan tertulis 30 hari kapan saja;
e. Segera oleh salah satu pihak apabila perjanjian sewa utama antara Yang Menyewakan dan pemilik tanah diakhiri.
Setelah pengakhiran, Penyewa wajib mengosongkan Properti dan mengembalikannya dalam kondisi baik dalam waktu 30 hari. Seluruh tunggakan sewa yang belum dibayar dibebaskan sesuai dengan Pasal 4.
Seluruh pendaftaran usaha, NIB, akun OTA, dan basis data tamu yang dibuat oleh Penyewa merupakan milik Penyewa. Setelah pengakhiran, Penyewa wajib menonaktifkan seluruh daftar (listing) yang terkait dengan Properti.
Perjanjian ini tunduk pada hukum Republik Indonesia. Segala perselisihan diselesaikan secara musyawarah dan, apabila tidak tercapai kesepakatan dalam 30 hari, melalui Pengadilan Negeri Denpasar.
Ditandatangani oleh para pihak pada tanggal tersebut di atas: