On this day, [DATE], before me, [NOTARY NAME], Notary in [LOCATION], appeared:
1. That Pihak Pertama holds lease rights over land measuring approximately 500 m² forming part of Sertifikat Hak Milik Number 5166/Kelurahan Kuta, based on Akta Perjanjian Sewa Menyewa Tanah dated 15 April 2008, Number 16, made before I Ketut Senjaya, Notary in Denpasar, which lease is valid until 15 April 2049;
2. That a building exists on the said land, located at Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, holding IMB No. 010/2012 with the function of Pondok Wisata;
3. That the Lessee has been managing and operating the Property as short-term accommodation and the parties now wish to formalise this arrangement as a lease.
Pihak Pertama hereby leases to Pihak Kedua, and Pihak Kedua hereby leases from Pihak Pertama, the building and grounds known as "Villa Besok", located at Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, situated on a portion of land measuring approximately 500 m² forming part of Sertifikat Hak Milik Number 5166/Kelurahan Kuta, registered in the name of Kemala Diniati.
Pihak Pertama holds lease rights over the said land pursuant to Akta Perjanjian Sewa Menyewa Number 16, dated 15 April 2008, made before I Ketut Senjaya, Notary in Denpasar, which lease is valid until 15 April 2049.
Pihak Kedua is permitted to use the leased premises for the purpose of operating an accommodation business (usaha akomodasi / pondok wisata), including but not limited to short-term rental to guests, subject to obtaining all required permits and licenses in Pihak Kedua's own name.
This lease shall be effective from [START DATE] and shall continue for a period of one (1) year, ending on [END DATE].
This lease may be renewed for successive periods of one (1) year each, at Pihak Pertama's sole discretion, by written agreement of both parties not less than thirty (30) days before the expiry of the then-current term.
Pihak Kedua shall pay to Pihak Pertama a monthly rent of Rp 40,000,000 (Empat Puluh Juta Rupiah).
Rent is payable monthly. Where Pihak Kedua is unable to pay the full monthly rent due to seasonal fluctuations in occupancy or revenue, the shortfall shall accumulate as arrears. Pihak Kedua shall make reasonable efforts to reduce any arrears during periods of higher revenue. Pihak Pertama shall not demand immediate payment of accumulated arrears provided Pihak Kedua is actively operating the leased premises and making reasonable efforts to reduce the outstanding balance.
Arrears on termination: Upon termination of this lease for any reason, any outstanding rent arrears are automatically forgiven in full. Pihak Kedua bears no personal liability for accumulated arrears. This clause reflects Pihak Pertama's acceptance of business risk in a seasonal tourism market, and Pihak Kedua's commitment to bear all operating costs and business risk during the term of the lease.
Pihak Kedua shall operate the accommodation business independently and in Pihak Kedua's own name. This includes:
a. Obtaining and maintaining all required business registrations, permits, and licenses (including NIB, Sertifikat Standar, and any tourism-related permits) in Pihak Kedua's own name;
b. Setting room rates and managing all bookings and guest relations;
c. Collecting all revenue and managing all business expenses;
d. Filing and paying all applicable taxes, including Pajak Hotel dan Restoran (PHR/PBJT) and income tax;
e. Employing or engaging any staff required for operations.
All revenue from the accommodation business belongs to Pihak Kedua. Pihak Pertama's entitlement is limited to the monthly rent specified in Pasal 4.
Pihak Kedua shall maintain the leased premises in good condition at Pihak Kedua's own expense, ordinary wear and tear excepted.
Pihak Kedua shall not make structural alterations to the building without the prior written consent of Pihak Pertama.
Structural repairs and major maintenance remain the responsibility of Pihak Pertama.
Pihak Kedua shall obtain and maintain appropriate insurance for the accommodation business, including public liability insurance.
Pihak Kedua shall indemnify Pihak Pertama against all claims, losses, and liabilities arising from the operation of the accommodation business.
This lease may be terminated:
a. By expiry of the term without renewal;
b. By mutual written agreement of both parties;
c. By Pihak Pertama, with thirty (30) days written notice, if Pihak Kedua materially breaches any provision of this agreement (other than Pasal 4) and fails to remedy such breach within thirty (30) days of written notice;
d. By Pihak Kedua, with thirty (30) days written notice, at any time;
e. By either party, immediately, if the head lease between Pihak Pertama and the landowner is terminated.
Upon termination, Pihak Kedua shall vacate the premises, remove all personal property, and return the premises in good condition within thirty (30) days. Any outstanding rent arrears are forgiven in accordance with Pasal 4.
For the avoidance of doubt, all business registrations, NIB, OTA accounts, and guest databases created by Pihak Kedua in connection with the accommodation business are the property of Pihak Kedua. Upon termination, Pihak Kedua shall deactivate any listings associated with the leased premises.
All taxes arising from this agreement shall be borne by the respective parties according to law.
This agreement is governed by the laws of the Republic of Indonesia. Disputes shall be resolved by musyawarah and, failing that, by the Pengadilan Negeri Denpasar.
This agreement has been read and explained to both parties, who sign below in full understanding and agreement.
Pada hari ini, tanggal [TANGGAL], menghadap kepada saya, [NAMA NOTARIS], Notaris di [LOKASI]:
1. Bahwa Pihak Pertama memiliki hak sewa atas tanah seluas kurang lebih 500 m² yang merupakan sebagian dari Sertifikat Hak Milik Nomor 5166/Kelurahan Kuta, berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Tanah tertanggal 15 April 2008, Nomor 16, dibuat di hadapan I Ketut Senjaya, Notaris di Denpasar, yang berlaku hingga 15 April 2049;
2. Bahwa di atas tanah tersebut terdapat bangunan yang terletak di Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, dengan IMB No. 010/2012 berfungsi sebagai Pondok Wisata;
3. Bahwa Penyewa telah mengelola dan mengoperasikan Properti sebagai akomodasi jangka pendek dan para pihak kini hendak meresmikan pengaturan ini sebagai perjanjian sewa menyewa.
Pihak Pertama dengan ini menyewakan kepada Pihak Kedua, dan Pihak Kedua dengan ini menyewa dari Pihak Pertama, bangunan dan halaman yang dikenal sebagai "Villa Besok", terletak di Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, di atas sebidang tanah seluas kurang lebih 500 m² yang merupakan sebagian dari Sertifikat Hak Milik Nomor 5166/Kelurahan Kuta, tercatat atas nama Kemala Diniati.
Pihak Pertama memiliki hak sewa atas tanah tersebut berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 16, tertanggal 15 April 2008, dibuat di hadapan I Ketut Senjaya, Notaris di Denpasar, yang berlaku hingga 15 April 2049.
Pihak Kedua diperbolehkan untuk menggunakan objek sewa untuk tujuan menjalankan usaha akomodasi (pondok wisata), termasuk namun tidak terbatas pada penyewaan jangka pendek kepada tamu, dengan syarat memperoleh seluruh perizinan yang diperlukan atas nama Pihak Kedua sendiri.
Perjanjian sewa menyewa ini berlaku sejak tanggal [TANGGAL MULAI] dan berlangsung untuk jangka waktu satu (1) tahun, berakhir pada tanggal [TANGGAL BERAKHIR].
Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu satu (1) tahun berikutnya, atas kebijakan Pihak Pertama, dengan persetujuan tertulis kedua belah pihak selambat-lambatnya tiga puluh (30) hari sebelum berakhirnya jangka waktu yang sedang berjalan.
Pihak Kedua wajib membayar kepada Pihak Pertama uang sewa bulanan sebesar Rp 40.000.000 (Empat Puluh Juta Rupiah).
Uang sewa dibayarkan setiap bulan. Apabila Pihak Kedua tidak dapat membayar penuh uang sewa bulanan karena fluktuasi musiman dalam tingkat hunian atau pendapatan, kekurangan tersebut akan terakumulasi sebagai tunggakan. Pihak Kedua wajib melakukan upaya yang wajar untuk mengurangi tunggakan selama periode pendapatan yang lebih tinggi. Pihak Pertama tidak akan menuntut pembayaran segera atas tunggakan yang terakumulasi selama Pihak Kedua secara aktif mengoperasikan objek sewa dan melakukan upaya yang wajar untuk mengurangi saldo tunggakan.
Tunggakan pada saat pengakhiran: Pada saat pengakhiran perjanjian ini dengan alasan apapun, seluruh tunggakan sewa yang belum dibayar secara otomatis dibebaskan seluruhnya. Pihak Kedua tidak menanggung tanggung jawab pribadi atas tunggakan yang terakumulasi. Klausul ini mencerminkan penerimaan risiko usaha oleh Pihak Pertama dalam pasar pariwisata musiman, serta komitmen Pihak Kedua untuk menanggung seluruh biaya operasional dan risiko usaha selama jangka waktu perjanjian.
Pihak Kedua menjalankan usaha akomodasi secara mandiri dan atas nama Pihak Kedua sendiri. Hal ini meliputi:
a. Memperoleh dan memelihara seluruh pendaftaran usaha, perizinan, dan lisensi (termasuk NIB, Sertifikat Standar, dan izin terkait pariwisata) atas nama Pihak Kedua sendiri;
b. Menetapkan tarif kamar dan mengelola seluruh pemesanan dan hubungan tamu;
c. Menerima seluruh pendapatan dan mengelola seluruh pengeluaran usaha;
d. Melaporkan dan membayar seluruh pajak yang berlaku, termasuk Pajak Hotel dan Restoran (PHR/PBJT) dan pajak penghasilan;
e. Mempekerjakan atau menunjuk staf yang diperlukan untuk operasional.
Seluruh pendapatan dari usaha akomodasi merupakan milik Pihak Kedua. Hak Pihak Pertama terbatas pada uang sewa bulanan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4.
Pihak Kedua wajib memelihara objek sewa dalam kondisi baik atas biaya Pihak Kedua sendiri, dengan pengecualian keausan wajar.
Pihak Kedua tidak diperbolehkan melakukan perubahan struktural pada bangunan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama.
Perbaikan struktural dan pemeliharaan besar tetap menjadi tanggung jawab Pihak Pertama.
Pihak Kedua wajib memperoleh dan memelihara asuransi yang memadai untuk usaha akomodasi, termasuk asuransi tanggung jawab publik.
Pihak Kedua membebaskan Pihak Pertama dari seluruh tuntutan, kerugian, dan tanggung jawab yang timbul dari pengoperasian usaha akomodasi.
Perjanjian sewa menyewa ini dapat diakhiri:
a. Dengan berakhirnya jangka waktu tanpa perpanjangan;
b. Dengan kesepakatan tertulis kedua belah pihak;
c. Oleh Pihak Pertama, dengan pemberitahuan tertulis tiga puluh (30) hari, apabila Pihak Kedua melanggar secara material ketentuan perjanjian ini (selain Pasal 4) dan gagal memperbaiki pelanggaran tersebut dalam waktu tiga puluh (30) hari setelah pemberitahuan tertulis;
d. Oleh Pihak Kedua, dengan pemberitahuan tertulis tiga puluh (30) hari, kapan saja;
e. Oleh salah satu pihak, segera, apabila perjanjian sewa utama antara Pihak Pertama dan pemilik tanah diakhiri.
Setelah pengakhiran, Pihak Kedua wajib mengosongkan objek sewa, memindahkan seluruh barang pribadi, dan mengembalikan objek sewa dalam kondisi baik dalam waktu tiga puluh (30) hari. Seluruh tunggakan sewa yang belum dibayar dibebaskan sesuai dengan Pasal 4.
Untuk menghindari keraguan, seluruh pendaftaran usaha, NIB, akun OTA, dan basis data tamu yang dibuat oleh Pihak Kedua sehubungan dengan usaha akomodasi merupakan milik Pihak Kedua. Setelah pengakhiran, Pihak Kedua wajib menonaktifkan seluruh daftar (listing) yang terkait dengan objek sewa.
Segala pajak yang timbul akibat perjanjian ini ditanggung oleh masing-masing pihak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perjanjian ini tunduk pada hukum Republik Indonesia. Segala perselisihan diselesaikan secara musyawarah dan, apabila tidak tercapai kesepakatan, melalui Pengadilan Negeri Denpasar.
Perjanjian ini telah dibacakan dan dijelaskan kepada kedua belah pihak, yang menandatangani di bawah ini dengan penuh pengertian dan persetujuan.
Pursuant to Pasal 10, Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 16, dated 15 April 2008
To: Nona Kemala Diniati · [Address]
Date: [DATE]
Dear Ibu Kemala,
In accordance with Pasal 10 of Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 16, dated 15 April 2008, made before I Ketut Senjaya, Notary in Denpasar, I hereby notify you that I have sub-leased the property known as Villa Besok, located at Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, to the following person:
Name: Komang Rediami
KTP: 5108074107830011
Purpose: Operation of accommodation business (pondok wisata)
Term: [START DATE] to [END DATE] (1 year, renewable)
This sub-lease is within the rights granted under Pasal 10 of the head lease, which permits the lessee to transfer lease rights in whole or in part with prior notification to the landowner.
All other terms and conditions of the head lease remain in full force and effect.
Respectfully,
Berdasarkan Pasal 10, Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 16, tertanggal 15 April 2008
Kepada Yth: Nona Kemala Diniati · [Alamat]
Tanggal: [TANGGAL]
Dengan hormat,
Sesuai dengan Pasal 10 Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 16, tertanggal 15 April 2008, dibuat di hadapan I Ketut Senjaya, Notaris di Denpasar, dengan ini saya memberitahukan bahwa saya telah menyewakan kembali (sub-sewa) properti yang dikenal sebagai Villa Besok, terletak di Jalan Raya Seminyak, Gang Keraton, Lingkungan Seminyak, Kelurahan Seminyak, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, kepada:
Nama: Komang Rediami
KTP: 5108074107830011
Peruntukan: Menjalankan usaha akomodasi (pondok wisata)
Jangka Waktu: [TANGGAL MULAI] sampai [TANGGAL BERAKHIR] (1 tahun, dapat diperpanjang)
Penyewaan kembali ini sesuai dengan hak yang diberikan berdasarkan Pasal 10 perjanjian sewa utama, yang mengizinkan penyewa untuk mengalihkan hak sewa baik sebagian maupun seluruhnya dengan pemberitahuan terlebih dahulu kepada yang menyewakan.
Seluruh ketentuan dan syarat lainnya dalam perjanjian sewa utama tetap berlaku sepenuhnya.
Hormat saya,
Medium-Low (Menengah Rendah) → NIB + Sertifikat Standar (self-declared/Pernyataan Mandiri). No government verification required — self-declaration only.